18 principais questões referentes à compra de um imóvel na planta

1- Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias? É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.

2- O que é incorporação imobiliária? É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.

3- Quais os cuidados que se deve ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção? Devem ser verificados os imóveis que a empresa já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores.

4- Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento? Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:

·         Na Prefeitura Municipal se a planta do imóvel foi aprovada.

·         No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada.

·         Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda.

·         Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.

5- Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra? É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

6- Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprimento à oferta? O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

·         Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;

·         Exigir o cumprimento forçado da obrigação;

·         Aceitar outro produto equivalente.

7- Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda? Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção ao consumidor ou de um advogado especializado. Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscritos no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis;

·         O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes.

·         Nome e localização do empreendimento.

·         Número e data do registro, número, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento, taxas de juros de financiamento e de mora.

·         Exija o Contrato de Compra e Venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas.

·         Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

8- Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor? O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

·         Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem.

·         Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

9- O que são vícios? São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

10- Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação? O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

11- No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar? O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:

·         Preço do produto em moeda corrente nacional.

·         Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros.

·         Acréscimos legalmente previstos.

·         Número e periodicidade das prestações.

·         Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

12- O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas? Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurada ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

13- Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel? Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munida de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;

·         Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

·         Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

14- O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação? Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.

15- Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória? As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

16- Qual a limitação dos juros legais? O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais seja de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.

17- Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros? O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que, entretanto se alteram freqüentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

18- É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado? Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.